Группа собственников жилого комплекса обратилась в суд с иском о признании незаконными действий по формированию и передаче земельных участков в общую долевую собственность земельных участков другой группе собственников, являющихся членам образованного товарищества (ТСН). Кроме того, в связи с тем, что право на землю ответчиками было оформлено, истцы заявили об исключении из ГКН сведений о границах данных земельных участков и записи о государственной регистрации прав общей долевой собственности группы собственников, о возложении обязанности не чинить препятствия в пользовании инфраструктурой и местами общего пользования, о запрете возведения забора на внутренней территории многофункционального жилого комплекса по границе между незаконно сформированными земельными участками и остальной территорией многофункционального жилого комплекса.
Истцами были приобретены квартиры на основании договоров участия в долевом строительстве на земельном участке, на котором должна располагаться жилая зона и территория для инфраструктуры.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований и сослался на то, что истцами не было представлено каких-либо доказательств, подтверждающих создание объектов инфраструктуры, общественных мест на спорных земельных участках за счёт истцов, а также несение ими расходов на содержание таких объектов, равно как и доказательств, подтверждающих нахождение на спорных земельных участках мест общего пользования, предназначенных и необходимых к использованию всеми жителями комплекса, в том числе и истцами.
Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с выводами суда первой инстанции.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что судами при рассмотрении дела были допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права.
Судебной коллегией по гражданским делам ВС РФ установлено, что земля, на которой находится жилой комплекс относится к категории земель: «земли населённых пунктов», имеющие вид разрешённого использования: «под малоэтажное жилищное строительство с объектами коммунального и социально-бытового назначения» и «индивидуальное жилищное строительство». Планируемая концепция предусматривает зонирование территории с разделением на жилую зону (с размещением детских дошкольных учреждений, школы) и многофункциональный комплекс, объёмы которого в дальнейшем могут использоваться в качестве спортивных и других инфраструктурных объектов.
Положениями договоров участия в долевом строительстве установлено, что дом, в котором располагаются объекты долевого строительства истцов, входит в состав выделенного и сформированного многофункционального жилого комплекса, имеющего в своём составе выделенную охраняемую территорию, объекты инфраструктуры и социально-бытового назначения.
При разрешении вопроса о нарушении прав истцов оспариваемыми действиями ответчиков судами проигнорированы обстоятельства того, что согласно договорам участия в долевом строительстве, заключённым с истцами, предметами договоров являлось финансирование объектов долевого строительства в многофункциональном жилом комплексе, а не в конкретном квартале и, что согласно условиям договоров, истцы приобрели право пользования всей инфраструктурой комплекса.
Также застройщик включил в состав спорных участков границы территорий общего пользования, а Земельный кодекс Российской Федерации запрещает приватизацию таких территорий.
Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
(Определение ВС РФ от 17.11.2020 N 4-КГ20-40-К1, г. Москва).