Предыдущий арендодатель прекратил деятельность в связи с его ликвидацией после завершения процедуры банкротства, о чём в Единый государственный реестр юридических лиц внесена соответствующая запись.
Общим собранием кредиторов должника приняты решения о замещении активов должника путём создания на базе его имущества нового общества (новый арендодатель) с внесением в уставной капитал, в том числе здания, в котором находятся арендуемые арендатором помещения.
Новый арендодатель и арендатор заключили соглашение о расторжении договора аренды в связи с истечением установленного договором срока аренды. Затем стороны подписали новый договор аренды.
Поскольку после расторжения первоначального договора страховой депозит не вернули, арендатор обратился в суд.
Суд первой инстанции, суды апелляционной и кассационной инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска арендатора исходя из следующего:
Уплата страхового депозита, в том числе и в обеспечение исполнения договора аренды создаёт для сторон обеспечительное обязательство, которое по своей правовой природе является дополнительным (акцессорным) обязательством между арендодателем и арендатором, и не всегда может следовать судьбе основного обязательства. Так как первоначальный арендодатель признан несостоятельным (банкротом), все его имущество составляет конкурсную массу, за счёт которой производятся расчёты с кредиторами в строгой очерёдности и в установленные законом о банкротстве сроки.
ВС РФ посчитал, что суды трёх инстанций нарушили нормы права и сделал следующие выводы:
Новый арендодатель стал новым собственником арендуемых помещений. Арендодатель получил все права и обязанности прежнего арендодателя. Обязанность возвратить страховой депозит после прекращения договора перешла к новому арендодателю вместе с правом собственности на арендуемые помещения.
ВС РФ не согласился с позицией нижестоящих судов трёх инстанций и отправил дело на новое рассмотрение.
(Определение ВС РФ от 24.12.2020 N 305-ЭС20-14025, г. Москва).